Spesso gli investitori immobiliari decidono di optare per la formula ” Trucco e Parrucco”.
In poche parole si incolla un pavimento nuovo sopra quello esistente e si tinteggia.
Oltre a questo si effettua anche un terzo ed ultimo intervento….si cambiano i sanitari nel bagno.
Apparentemente questa scelta non comporta alcun intervento negli impianti idrici. Il vecchio wc e bidet vengono sostituiti con dei nuovi.
E’ normale che il costo dei lavori è più sostenuto rispetto alla ristrutturazione completa.
E anche se non ci crederai, fidati che proprio questo aspetto comporta gravi danni all’investitore immobiliare.
Infatti quello che ho potuto constatare tra i miei clienti è che, quando il costo dei lavori non è cosi elevato molte persone tendono ad avere un controllo superficiale dei costi.
Ma ricorda che l’aggiunta di una sola lavorazione ha un impatto enorme nella spesa totale.
Trascurare un solo elemento può danneggiare completamente tutti i piani di guadagno.
Lavorazioni non considerate possono trasformarsi facilmente in costi di migliaia di euro.
Dopo tutti i tuoi sforzi sei sicuro di voler bruciare 2 mensilità di stipendio?
Proprio cosi
E’ molto facile arrivare a spendere 3000,4000 o addirittura 5000 euro in più di quello previsto perché non considerati alcuni elementi.
Tutti soldi che erodono il guadagno finale .
Spesso la vendita di questi immobili non porta un grandissimo utile (Parliamo di 20/30000 euro)
E anche se non sei un esperto della matematica, non è difficile capire che 5000 euro di spese aggiuntive sono un quarto del guadagno finale dell’operazione immobiliare.
E’ essenziale non tralasciare nulla quando si ristruttura un immobile per rivenderlo.
Il vero problema è che l’investitore non ha nessuna colpa.
Quello che doveva fare lo ha fatto.
Presentarsi in qualche hotel di lusso per assistere a due giorni di formazione immobiliare.
Ha studiato giorno e notte il libricino di teoria che gli è stato fornito.
Probabilmente avrà imparato a valutate il costo di ristrutturazione considerando la cifra in basso del preventivo, dividendola per i metri quadri dell’immobile (credimi non c’è cosa più sbagliata).
Nessuno gli ha spiegato che quando si effettua una ristrutturazione superficiale ci sono delle variabili vitali da considerare per non essere ricoperto di debiti già alla prima operazione immobiliare.
Molto spesso le persone che insegnano non sono dei tecnici che vivono giorno per giorno il cantiere, perciò anche non conoscono tutte le insidie degli appartamenti da ristrutturare.
Per tutti questi motivi oggi ti voglio illustrare gli errori che commettono gli investitori quando mi chiedono di svolgere una ristrutturazione superficiale con un computo già ben definito
Le 3 dolorose trappole del bagno che annegano i piani dell’investitore immobiliare
Per farlo ti racconto il mio ultimo cantiere.
Siamo a Bologna. Due ragazzi hanno deciso di ristrutturare il loro primo appartamento per poi rivenderlo.
Data la bassa esperienza e la necessità di fare cassa in tempi brevi hanno optato per la formula “Trucco e Parrucco”
Tinteggiatura totale di tutto l’appartamento. Sostituzione completa delle porte e degli infissi. Nuovo pavimento in bagno e sostituzione dei sanitari.
Apparentemente tutto facile…non è proprio cosi.
C’è una trappola nascosta nel bagno che può diventare molto costosa.
Solo un’azienda abituata a lavorare con gli investitori immobiliari può illustrarti questo dettaglio ( e se oramai troppo tardi trovarti la soluzione più economica per non avere problemi)
Questo perchè la maggior parte delle aziende edili presenti nel mercato sono abituate a lavorare per privati che ristrutturano l’appartamento per andarci a vivere.
La giovane coppia vuole solo il meglio per la sua casa.
Anche se ci sono delle alternative edili per ottenere lo stesso risultato (delle volte anche meglio ) loro inesperti e malfidati preferiscono 1000 euro in più per essere sicuri di non sbagliare.
Ma tu che sei investitore non puoi permetterti questo lusso.
Il problema è che agli occhi dell’impresario te sei solo un cliente. Tale e quale al privato.
Ecco perchè spesso ti propone la soluzione più costosa (anche se spesso non la migliore).
L’esperienza gli ha insegnato che con quella opzione il cliente sarà soddisfatto.
Purtroppo le tue esigenze sono anni luce distanti da quelle del privato.
Questo ti obbliga ad assicurarti di lavorare con un’azienda che conosca bene i tuoi obiettivi (puoi farlo fin da subito acquistando una consulenza cliccando qui)
Sicuramente informandoti e leggendo questo articolo sei nella giusta strada (ma spesso non è abbastanza).
Infatti ora ti spiego in dettaglio quale è stato l’errore dei ragazzi.
Cambiare i sanitari può essere più costoso di quanto sembri.
Spesso gli appartamenti che l’investitore decide di ristrutturare sono datati.
Di conseguenza anche le forniture sono del vecchio stile.
Non è difficile imbattersi in wc con la cassetta di scarico esterna come la foto.
Oppure un bidet da esterno.
Solo queste due elementi ti devono far alzare le antenne.
Perchè?
La risposta è facile. A meno che tu non decida di comprare sanitari con queste stesse caratteristiche (che penalizzerebbero molto una delle armi più potenti per la vendita dell’immobile, cioè il bagno) probabilmente sarai costretto ad effettuare delle variazioni almeno nei punti d’acqua.
Ad esempio potresti incappare nel caso in cui i punti acqua del bidet hanno una distanza differente rispetto a quella del nuovo modello scelto.
Come vedi nell’esempio sotto ecco la differenza tra un bidet sospeso e uno normale.
Vedi che la distanza richiesta dai due modelli è differente, perciò se vuoi sbalordire l’acquirente con il nuovo look del bagno costringendolo a farti fare il prima possibile la proposta d’acquisto sarai costretto ad intervenire in questo punto.
E dato che il budget previsto per la ristrutturazione non è molto alto, questa semplice lavorazione andrà ad impattare considerevolmente.
Un’altro fattore da tenere in considerazione è l’intervento murario e idrico per il wc.
Devi sapere che optare per un wc con la cassetta inserita all’interno del muro comporterà sicuramente delle lavorazioni che non puoi trascurare.
Anche dal punto di vista idrico ci sono delle varianti. Infatti guarda bene le 2 schede tecniche.
Come puoi vedere i 2 interassi (cioè il punto a metà del foro di scarico e il muro ) sono differenti e anche in questo caso sarà necessario un intervento dell’idraulico (Anche in questo caso ci possono essere dei soluzioni che ti permettano di salvare centinaia di euro)
Il terzo ed ultimo punto lo troverai all’interno della doccia. Più precisamente nei punti d’acqua calda e fredda della doccia.
Molte volte i miei clienti decidono di sostituite il vecchio sali e scendi con una bella colonna doccia
Anche questa volta devi essere attento e verificare come è la composizione dei vecchi punti acqua.
Normalmente la distanza del punto acqua calda con quello dell’acqua fredda dista di 15 cm come in figura sotto. Perciò prima di comperare la nuova colonna doccia controlla la scheda tecnica e assicurati che la nuova fornitura non ti dia problemi.
Perciò mi raccomando. Quando decidi di optare per una ristrutturazione in stile “Trucco e Parrucco ” ricordati di:
- Verificare se le distanze dei punti acqua del bidet e wc vecchi sono le specifiche tecniche dei nuovi
- Se il Wc vecchio è con la cassetta esterna, considera dei costi murari ed idrici aggiuntivi
- Verifica se la distanza dei punti acqua della doccia vadano bene con le specifiche tecniche della tua nuova colonna doccia
Come ti ho gia ripetuto più volte l’investitore immobiliare non può permettersi di trascurare interventi del genere..Altrimenti tutti i piani di guadagno andranno persi
Come hai capito ci sono delle attenzioni che possono essere effettuate per limitare al massimo il costo di questi interventi.
Per farlo devi avere alle tue spalle un allenato che sa bene come farti raggiungere il tuo obiettivo.
Solo affidandoti ad un’azienda esperta nelle ristrutturazioni di immobili che devono essere poi venduti, potrai garantirti il massimo ritorno
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Spero di poter essere al tuo fianco presto.
Buon Business Immobiliare
Ciao
Emanuele Paggi
Ottimi consigli!
Grazie Emanuele