Ho sentito di persone che si sono affidate ad aziende di ristrutturazione attratti da:
- Ristrutturiamo da 289 €/mq!
- Ti facciamo il 3D col visore della samsung!
- Ti ristrutturiamo in 6 settimane!
Tutto bellissimo, tutto spettacolare nelle pubblicità vero?
Ora ti dico qual è la realtà.
La realtà è che un’azienda seria che fa pubblicità del genere vuole solo suscitare il tuo interesse, salvo poi gestire l’attività come preferisce. Io che scrivo sono un imprenditore edile che nella massima trasparenza ti dice che dal punto di vista aziendale l’unico modo per abbassare così tanto i costi e i tempi è:
- Riservarti cattive sorprese dopo: praticamente il prezzo iniziale triplicherà
- Utilizzare manodopera improvvisata: materiali scadenti e manodopera di basso livello
- Improvvisare la durata delle attività salvo poi pagare quattro soldi di penale e dare la colpa al cliente per i ritardi.
E sai qual è il risultato? Sai chi ci rimetterà? TU!
Chi offre prezzi stracciati lo fa subappaltando i lavori a fornitori improvvisati, con cui non ha una collaborazione solida e stabile.
Questo comporta che loro non conosceranno a loro volta i tempi di consegna dei propri fornitori (es.: quando mi consegneranno il condizionatore?
E se sono in ritardo cosa facciamo?), non sapranno la durata delle singole attività che svolgeranno (es.: , quanto tempo una piastrellatura 60*60 rispetto ad un mosaico?), non sapranno anticipare i problemi (es.: mi manca qualcosa in cantiere perché il giorno prima non ho preparato la lista attività) e risolverli efficacemente. Arriveranno in ritardo agli appuntamenti con te perché ci sono altri cantieri più importanti.
Alla prima fornitura che gestirai te come cliente non ti diranno entro quando gestirla per non ritardare il cantiere.
Risultato:
- Pagherai mesi di affitto in più
- Non saprai quanti soldi ti serviranno e quando
- Dovrai pagare sia affitto che mutuo: sei sicuro di farcela?
La soluzione è semplice:
Devi affidarti ad un’azienda di specialisti di ristrutturazione di appartamento che sia esperta nella gestione dei tempi.
Questi obiettivi vengono garantiti da un’azienda, se seria, nei seguenti aspetti:
1.Il contratto
Ricordati che il contratto deve contenere penali serie per i ritardi di consegna e che in Italia purtroppo è la norma che le aziende consegnino in ritardo i cantieri. Non ti accontentare di una semplice penale giornaliera, all’azienda non cambiano nulla qualche centinaia di euro di penale! Cerca chi ti offre, per solo un giorno di ritardo, una percentuale di indennizzo sul valore del lavoro! Tu azienda sei in ritardo? Allora mi rimborsi una percentuale del lavoro come indennizzo!
2. La Pianificazione e il Piano Lavori
Come dicevo, se l’azienda non ti da un Piano Lavori, di sicuro non passerai belle giornate.
Senza un Piano Lavori non potrai sapere la sequenza delle attività a parte tempestare l’architetto o l’azienda di telefonate. Alle aziende improvvisate è comodo essere vaghi sulla pianificazione, perché così possono gestire come fa comodo a loro le attività. Un giorno venire in cantiere l’altro no. Iniziare un’attività, fermarsi perché ti manca il materiale, poi iniziarne un’altra, poi metterla in pausa con una scusa, andare nell’altro cantiere. Nel frattempo l’operaio in cantiere cambierà e farà sicuro qualche danno nel tuo cantiere casa tua. Oppure nessuno ti dice entra quando prendere una decisione. Insomma, tu come cliente devi prendere un sacco di decisioni, sul tipo di caldaia, sul tipo di parquet, se è meglio una tipologia di porte o un’altra, o quale citofono è meglio scegliere. E’ mai possibile che l’azienda non ti dica entra quando farlo?
Ti dice di comprare tutto in anticipo? SBAGLIATO!
L’acquisto giusto non è quello fatto in anticipo, ma l’acquisto fatto in modo tale che la merce arrivi nel momento giusto in cantiere, ne un giorno prima ne un giorno dopo! O forse vuoi comprare tutto in anticipo e poi gestire decine di resi impossibili?
Ecco quindi quali sono i requisiti di un Piano Lavori:
- Deve elencare le attività specifiche della ristrutturazione
- Per ogni attività deve dire chi è il responsabile
- Deve definire inizio e fine e quindi durata di ogni attività
- Ogni inizio e fine deve essere garantita da un “evento” o “documento” es.: un collaudo, o l’arrivo del materiale in cantiere.
- Deve essere aggiornato di settimana in settimana con l’avanzamento delle attività.
- Deve generare l’elenco delle attività concluse, di quelle da concludere, a chi devono essere assegnate, entro quando e con quale priorità.
Facciamo un esempio semplificato:
Nell’esempio molto semplificato di sopra riportato:
- L’inizio della progettazione è dato dall’Approvazione dei disegni cliente e la fine è data dall’Allestimento cantiere
- L’Allestimento cantiere inizia con la Pratica edilizia e finisce con l’inizio delle demolizioni.
E così via.
La difficoltà per il Project Manager, risulta però nella stima della durata attività. Se i fornitori che utilizzi non sono affidabili o sono sconosciuti risulterà per il PM impossibile stimare la durata dell’attività perché:
- Non conosci tempi di consegna dei fornitori di materiali
- Non hai contratti in grado di gestire i ritardi (es.: penali vs fornitore)
- Il fornitore non ha capacità organizzative adeguate (materiali dimenticati, lavori da rifare, dettagli che saltano)
Ecco perché poche aziende ti danno un Piano Lavori! Perché risulterà evidente a quel punto il fatto che non sanno gestire attività, fornitori e tempi.
La soluzione a questo rischio?
Devi scegliere un’azienda di ristrutturazione che abbia FORNITORI AFFIDABILI, PARTNER più che semplici venditori, con competenze e contratti solidi: l’azienda di ristrutturazione che scegli deve avere un team con competenze adeguate e certificate.
3. Il controllo del cantiere rispetto al Piano Lavori
Il controllo del cantiere deve essere costante e a cura di un professionista. E’ per questo che esiste la figura del Project Manager, che ha l’obiettivo (dopo la fase di pianificazione) di:
- Verificare rispetto dei tempi
- Verificare rispetto della qualità
E’ successo già a diversi miei amici. Il direttore lavori o il capocantiere vengono a inizio lavoro per vendere la ristrutturazione e poi…magicamente spariscono.
Troverai solo operai e artigiani in cantiere nei giorni e orari più disparati, troverai il condizionatore montato dove non volevi oppure scoprirai che la presa elettrica di cui avevi necessità non è stata montata.
Allora ti verrà l’ansia e ogni giorno dovrai andare in cantiere, dovrai sacrificare tempo in palestra o al lavoro, dovrai vivere con l’ansia e la preoccupazione di perderti qualcosa di importante nel cantiere.
E dopo i lavori: sicuro convenga stare in ansia? Dopo che hai finito di ristrutturare tutto sembra bello: tutto tinteggiato e pulito ma poi….
Chi ti assicura quanto durerà l’impianto idrico? Chi ti assicurerà che i caloriferi resisteranno alla pressione? E invece chi ti assicurerà che le prese non si brucino dopo qualche mese? E che non si vedano gobbe e valli sui muri quando accendi la luce?
Per poter ottenere un buon controllo sul progetto è necessario che affidi i tuoi lavori ad un’impresa molto qualificata e forte nelle procedure di controllo della qualità esecutiva, che sia presente in cantiere e non abbandoni ad architetti e operai l’esecuzione di tutto.
Devi affidarti a chi di qualità e controllo se ne intende. Tu dovresti solo vedere dei risultati di qualità al giusto costo e nei giusti tempi.
I disguidi di cui sopra avvengono è raro trovare professionisti molto qualificati e ancora meno professionisti che controllino e richiedano l’eccellenza dai propri fornitori.
Pensi che il cartongesso sia tutto uguale? Pensi che gli impianti idrici si equivalgano? Allora forse il tuo artigiano non ti ha mai parlato di queste norme:
UNI CEN/TR 16355 (impianti idrici), CEI 64-8 (impianti elettrici), UNI 11424 (cartongessi), UNI 7129:2015 (impianti gas) etc…
O nessuno ti avrà mai consegnato questi documenti:
- Manuali di istruzione impianti
- Manuali di manutenzione impianti
- Assistenza in garanzia impianti
Sei sicuro che tutte le aziende di ristrutturazione sanno verificare il rispetto delle norme suddette?
Forse hai bisogno di chi ti garantisca la qualità di esecuzione perché professionista del controllo. Ecco un esempio estremamente semplificato:
Conclusione.
Voglio riassumerti il tutto: non devi sottovalutare le capacità di Pianificazione e Controllo della qualità dell’azienda di ristrutturazione che assumerai. Devi scegliere un vero professionista, devi scegliere un’azienda che si avvalga di un Project Manager esperto.
Se vuoi assicurarti di non abboccare alle promesse dell’azienda di ristrutturazione di appartamento che ti spremerà come un limone per accaparrarsi i tuoi soldi, scarica il nostro report qui sotto.