Devo dirti la verità.
Per comprendere la natura di tutti gli aspetti dell’appartamento hai bisogno di tecnici e di rilevazioni, ma ti voglio svelare cosa guardare e come calcolare questi aspetti per comprendere se il costo della ristrutturazione sara alto o meno.
Questo report ti indicherà le caratteristiche dell’appartamento (che da oggi in poi dovrai controllare )che determinano il prezzo della ristrutturazione.
Avere accesso fin da subito a queste informazioni sarà vitale per la formulazione dell’offerta d’acquisto.
Solo segnandoti le informazioni chiave di questo report riuscirai a salvare migliaia di euro nella valutazione del prossimo appartamento.
Dunque. Le cose che fanno oscillare il prezzo sono 3:
- Ie modifiche che si vogliono effettuare
- il piano dell’appartamento e l’ambiente esterno del condominio
- Stato impianti elettrici ed idrici
QUANTE RUOTE DEVI CAMBIARE PER AVERE L’APPARTAMENTO DEI TUOI SOGNI ?
Iniziamo subito con il primo punto:modifiche da effettuare
Prima però voglio chiarire una cosa.
Per poter comprare un appartamento devi sapere cosa stai cercando.
Devi avere una idea, anche vaga di come vuoi la tua casa
Non serve definirne tutti gli aspetti. I metri quadri. Dove sono locate e come le stanze
Quello lo definirai in seguito.
Ma devi essere a conoscenze di alcune cose come:
- numero di stanze che vuoi avere
- Dimensioni (grandi o piccole ) della cucina
- Dimensioni del bagno
- ecc
Tutte cose che riesci facilmente a definire se parti da un punto essenziali: le tue abitudini di vita in casa.
Ti piace cucinare, magari preferisci la cucina spaziosa.
Fai grandi feste e hai sempre amici in casa. Allora vorrai un salone grande.
Intendi avere nei prossimi anni un figlio con la tua compagna o compagno. Dovrai prevedere una stanza in più.
Capisci?
Partendo da questa informazioni capisci in un batter d’occhio se l’appartamento che stai visitando comporta tante modifiche oppure no.
Quando parlo di modifiche, ti sto parlando di demolizione di muri delle stanze e creazione di nuove tramezzature.
Cioè se per realizzare la casa dei tuoi sogni hai bisogno di eliminare molte tramezzature e di crearne delle nuovo.
Qui ti voglio svelare un piccolo segreto.
Costruire, ad esempio quando crei nuove camera, è molto meno costoso che demolire e ricostruire di nuovo.
In primis perché c’è una fase lavorativa aggiuntiva.
Inoltre la voce demolizione è una voce del capitolato che può diventare molto onerosa., il motivo pero te lo spiegherò successivamente .
Tu adesso inizia a fare tesoro di queste informazioni. Prendi carta e penna e segnale da qualche parte.
In questo modo alla prossima visita con l’agente immobiliare avrai più chiaro cosa intendi acquistare.
RAGGIUNGERE L’APPARTAMENTO E’ COME SCALARE L’EVEREST?
Passiamo ora al secondo punto di come calcolare il costo di ristrutturazione :il piano dell’appartamento e l’ambiente esterno del condominio
Una delle prime cose che ogni tecnico che formula il preventivo per le lavorazioni di ristrutturazione tiene in considerazione è il piano in cui l’appartamento è allocato.
Ti spiego subito il perché
Per le lavorazioni, sopratutto quelle iniziali come lo smaltimento delle macerie, la facilità di raggiungere il parcheggio esterno, dove magari è parcheggiato il camioncino è una prerogativa importante.
Ti faccio un esempio.
Se il tuo appartamento è situato al 5 piano, senza la possibilità di installare un montacarichi nel condominio, in poche parole l’unico modo di portare le macerie fuori è a mano il costo sarà considerevole.
Infatti per avere una stima approssimativa delle demolizioni, il tecnico calcolerà:
- i metri cubi di macerie da smaltire che di solito vengono trasportati con dei cabassi, cioè box quadrati in plastica nera rigida..
- Il tempo di trasporto di ogni cabasso dal cantiere alla parte esterna.
Ipotizza che per trasportare un cabasso pieno di macerie serva una persona la quale impieghi 30 minuti a scendere dal 5 piano fino a tera e scaricare le macerie nel pulmino.
Considera che un manovale costi intorno i 20 €/ora lordi. Perciò il costo per ogni cabasso è di 10 €. I
Ipotizziamo ancora di dover smaltire 100 cabassi.
Ora il conto da fare è : 100 (numero cabassi) x 10 €/cabasso= 1000 €.
Per arrivare al prezzo definitivo vengono aggiunti altri costi (costo di demolizione, costo del centro di smaltimento ecc), ma ora a te questo non importa.
Infatti ti voglio far capire solo l’importanza di valutare il piano dell’appartamento e l’ambiente esterno al condominio e le vie di accessibilità all’esterno per l’azienda di costruzione.
QUALI SONO LE CONDIZIONI DEGLI IMPIANTI IDRICI ED ELETTRICI?
Il terzo ed ultimo punto: Stato impianti elettrici ed idrici
Capire se sono a norma oppure sono da cambiare è facile.
Ti assicuro che se il proprietario che vuole vendere l’appartamento ha speso miglia di euro per rifare gl’impianti, stai tranquillo che è la prima cosa che ti dice.
Mettiti nei suoi panni. Come tutti vorrebbe vendere l’appartamento al prezzo più alto possibile.
Tu invece, che devi comperare stai cercando di acquistare l’immobile al prezzo più basso possibile.
Non è cattiveria. E’ solo che in questa vita i soldi servono per arrivare a fine giornata. Perciò avere 5 o 6 mila euro in più in tasca non è mai male.
Vedrai che se durante la visita nessuno ti fa notare questa cosa- sopratutto quando stai visitando il bagno – allora sarà il caso di chiedere informazioni.
E al 90 % dei casi, gl’impianti sono datati e da cambiare.
Questa cosa comporta un’importante spesa nella ristrutturazione.
Anche in questo caso, come in precedenza devi capire in quali stanze intervenire.
Magari vuoi risparmiare e decidi di intervenire solo nel bagno.
Oppure invece preferisci cambiare le tubazioni idriche e i cavi elettrici di tutto l’appartamento.
Sinceramente io consiglio la seconda scelta.
Intervenire di nuovo una volta che i lavori sono stati completati, è molto più oneroso che eseguire gli interventi in una sola volta.
Ti spiegherò bene il perché e quali sono tutti i costi aggiuntivi che questo comporta in un altro report.
In questo caso invece voglio indicarti cosa valutare nell’appartamento che stai considerando di comprare per capire se le spese della ristrutturazioni saranno alte oppure no.
Questo aspetto sarà essenziale per la formulazione dell’offerta.
Ti eviterà di perdere migliaia di euro e di tempo.
Con una sola visita saprai se l’appartamento fa al caso tuo oppure no.
Perciò ricapitolando
COME CALCOLARE IL COSTO DI RISTRUTTURAZIONE :LE 3 COSE CHE DEVI ANALIZZARE QUANDO VEDI UN APPARTAMENTO
1) quanti muri devi demolire e ricostruire per avere la casa dei tuoi sogni? Ti ricordo che è molo meno costose costruire solo , piuttosto che demolire e costruire
2) Verifica il piano in cui è allocato l’appartamento (primo piano, secondo ecc), e l’ambiente esterno. C’è ius cortile condominiale dove si può lasciare il pulmino? C’è la possibilità di installare un argano per trasportare il materiale? C’è la possibilità di affittare uno spazio publico ? Se la risposta a queste domande è sempre NO aspettati un costo della voce demolizione e costruzione elevato.
3) Gl’impianti idrici ed elettrici sono a norma? Quando è stato l’ultimo intervento in questi impianti? Ricordati che se sono nuovo, non avrai neanche bisogno di chiederlo. Chi vuole vendere l’appartamento te lo dira prima ancora di entrare in appartamento .
Mi raccomando .
Ora segnati tutto e fai tesoro di queste informazioni la prossima volta che visiti un appartamento.
Se invece sei sicuro/a di aver individuato l’appartamento che fa al caso tuo, ma prima di fare un’offerta vuoi avere una stima di dettaglio del costo della ristrutturazione, allora il servizio SCELTA GIUSTA fa al caso tuo.
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Anche per oggi è tutto
Ing. Emanuele Paggi
